随着广州国际金融城写字楼供应和成交占比持续提升，广州写字楼市场正形成多中心格局。日前，第一太平戴维斯发布了2025年广州房地产市场研究数据。数据显示，截至2025年年末，广州甲级写字楼市场总存量同比上升7.5%，至772.6万平方米。今年，市场供应预计达87.1万平方米，新增供应预计均集中在国际金融城和琶洲两个片区，其中，金融城的新增供应占比超过五成。而零售商业市场，预计有65.0万平方米新增供应入市，料为未来五年供应次高峰。
今年金融城写字楼新增供应占比将超过五成。
写字楼市场：新兴片区主导去化，市场仍处供需结构调整期
根据第一太平戴维斯的统计数据，2025年，广州甲级写字楼市场有10个新项目入市，供应面积合计54.9万平方米。“降本增效”继续成为贯穿全年的市场关键词。成本控制仍是企业办公选址的首要考量因素，国际金融城、琶洲持续以更具性价比的价格优势吸纳搬迁或升级需求。全年，上述两新兴商务区净吸纳量累计录得17.9万平方米，同比上升66.4%。不过，因较为可观的新增供应的结构性影响，让全市平均空置率延续上升趋势。年末，广州甲级写字楼平均空置率为23.3%，环比微升0.3个百分点、同比上升3.7个百分点。
可以看到，2025年，银行、券商、保险机构等金融类企业的租赁活动维系活跃，对市场需求基本面形成利好支撑；电商平台、依托互联网分销的实体零售类企业的需求表现亦较为积极。受此推动，金融、零售与贸易两行业交易数量及交易面积均居前两位，占比合计超30%。此外，以游戏、新媒体类企业为重要代表的传媒及娱乐行业表现较为瞩目，按交易面积计，占比较2024年提升9个百分点。而在增量需求相对有限的背景下，因应租户成本控制的要求，业主延续以价换量策略，租金指数环比下降1.1%、同比下降7.4%。年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月123.1元。
值得关注的是，广州国际金融城写字楼供应和成交占比持续提升。第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海表示，2025年广州写字楼市场呈现结构化演进的特征，以广州国际金融城为代表的新兴板块加速崛起，绿色智慧楼宇成为企业普遍选择。在国际金融城“金融+科技+专业服务”融合发展导向下，该区域正逐步构建产业集聚、功能完善、人才汇聚的发展平台，为广州建设国际一流金融枢纽注入持续动能。
据越秀商管珠江新城分区总经理助理郑峥介绍，目前金融城已吸引超过15家世界500强金融机构落户，中国建设银行广州分行总部也将于本季度正式入驻越秀财富大厦，体现了市场对区域发展的高度信心。金融城西侧即将启动对标广州西塔的超甲级地标项目“广州中心”，将进一步强化区域作为国际金融枢纽的能级。
从数据来看，2026年，广州写字楼市场供应预计达87.1万平方米，总存量将同比扩张11.3%。新增供应预计均集中在国际金融城和琶洲两片区，占比分别为56.1%和43.9%。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，这也意味着广州写字楼市场正形成多中心格局。短期内，较大体量供应的集中入市将为有升级及搬迁意愿的租户提供更多大面积空间选择，交易活动预计仍主要活跃于新兴片区。而另一方面，新项目的集中入市将进一步加剧各片区内市场竞争，进而致使写字楼资产表现持续承压。
零售市场 ：平均空置率温和波动，存量调改助力品牌渗透度提升
从零售物业市场来看，2025年，共四个购物中心开业，带来33.7万平方米新增供应，全市总存量同比扩容3.4%，至781.5万平方米。
年内，零售商整体扩张需求延续谨慎，新店多由购物中心的局部调改或品牌组合调整引入，全市平均空置率温和波动。截至2025年年末，全市平均空置率为12.8%，环比微降0.6个百分点、同比微升0.2个百分点。
可以看到，新兴品牌首店、流量新店仍主要集中于天河路商圈的数个标杆项目中，业态涵盖餐饮、运动及户外、家居及生活方式等。例如，茶饮品牌上山喝茶于正佳广场开设广州首家门店，热门户外品牌mont-bell进驻广州市场并分别于万菱汇和igc开设首店，创立于韩国的生活方式品牌wiggle wiggle于天环开设广州首店。
鉴于部分项目招商仍然承压，租金预期持续受抑，租金指数同比微降0.2%。截至年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月606.8元。
2026年，预计有65.0万平方米新增供应入市，料为未来五年供应次高峰。至年末，市场总存量预计同比扩容8.3%。
“十五五”规划建议提出大力提振消费，并做出“加大直达消费者的普惠政策力度”的具体部署。未来，预计更多刺激消费的地方性政策将出台，利好消费市场发展。同时，数个位于新兴商圈的优质购物中心将陆续开业，这将在为本地零售市场带来更多优质供应的同时，进一步优化本地商业市场发展格局，为市场长期高质量发展注入动力。
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